争议焦点
本案的核心争议在于，城镇居民购买农村房屋的买卖合同被确认无效后，买受人的信赖利益损失应如何认定与赔偿。难点在于：涉案房屋未被列入拆迁范围，宅基地区位补偿价因客观原因无法评估，在此情况下如何确定买方的损失金额，避免利益严重失衡，是审理中的关键难题。
基本案情
2007年8月11日，山西省长治市某村村民阎某将其集体土地使用面积为256平方米的宅院及地上房屋，以100000元的价格出售给城镇居民刘某。刘某支付购房款后，阎某交付了宅院、房屋及集体土地使用证。刘某在居住使用期间对宅院大门进行了更换、加装了雨棚、用彩钢板修补房顶等。2019年3月，阎某向人民法院提起诉讼，请求确认房屋买卖协议无效并要求刘某返还房屋；刘某提起反诉，要求返还购房款并赔偿修缮费用及补偿款。审理中，刘某申请对宅院区位补偿价进行评估，但因不具备鉴定条件未果。
裁判结果
山西省长治市潞州区人民法院判决：确认双方签订的协议书无效；阎某退还刘某购房款100000元；阎某赔偿刘某224000元；刘某收到上述款项后十日内退还宅院及房屋。宣判后双方均未上诉，判决已生效。
武汉千思律师解读
本案对农村房屋买卖合同无效后的损失认定具有重要指导意义。
关于合同效力的认定。本案适用1999年《合同法》的相关规定。《土地管理法》第九条第二款规定，宅基地属于农民集体所有；第十一条规定，农民集体所有的土地由村集体经济组织或村民委员会经营管理；第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，双方签订的协议名义上转让房屋，但根据房地一体原则，实则处分了村集体土地使用权，违反了法律强制性规定，应属无效。
关于合同无效后的损失赔偿。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《民法典》第一百五十七条沿用了相同规定。本案中，阎某对外转让农村房屋及宅基地违反了法律禁止性规定，且在刘某占用使用多年后以合同违法为由主张无效，违背诚实信用原则，应负主要责任；刘某作为城镇居民违规购买，亦存在过错，负次要责任。法院据此确定阎某承担70%的赔偿责任。
关于信赖利益损失的认定。本案的难点在于损失金额的确定。信赖利益损失是指缔约人信赖合同有效成立，因合同被确认无效而遭受的损失，包括为履约支出的费用及因信赖而放弃的财产状态。法院认为，虽然涉案房屋未被列入拆迁范围、区位补偿价无法评估，但如对刘某的巨大信赖利益损失不予处理将导致利益失衡。法院综合考量涉案房屋的区位、买卖当时及目前周边的房地产价格等因素，酌情认定信赖利益损失为300000元，加上修缮添附费用20000元，共计320000元，由阎某承担70%即224000元。
本案的裁判规则可归纳为：农村房屋买卖合同因违反法律禁止性规定而无效后，双方互负返还义务，但买方的信赖利益损失应根据涉案房屋的区位、买卖当时及目前周边的房地产价格等因素酌情认定，由卖方根据过错程度负责赔偿。这一规则在司法实践中被广泛参照。如在类似案例中，法院认定出卖人明知规定仍出售房屋且在多年后主动诉请合同无效，违反诚信原则，承担70%的主要责任。另有案例中，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效的，法院根据案件实际情况扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免利益失衡。
本案对实践的重要启示在于：农村房屋买卖交易存在重大法律风险，城镇居民购买农村房屋的合同将被认定无效。对于出卖人而言，以合同违法为由主张无效虽可获得支持，但需对买受人的信赖利益损失承担主要赔偿责任；对于买受人而言，应充分认识到购买农村房屋的法律风险，即便合同无效，仍可就信赖利益损失主张赔偿。