争议焦点：本案的核心争议在于长期租赁合同陷入履行僵局时，违约方是否有权申请解除合同，以及合同解除或终止的具体时间应如何确定。具体而言，超市方因经营困难单方发出解约通知，但该通知并不符合合同约定的解除条件，亦不享有法定单方解除权；出租方则坚持要求合同继续履行并主张租金。双方诉求的根本对立导致合同长期处于不确定状态，形成典型的“合同僵局”。违约方主张的解除通知能否直接产生合同终止效力、守约方拒绝解除时合同应否继续履行、合同权利义务关系应在何时终止，是本案审理的难点所在。
基本案情：2012年1月7日，某润置业公司与某果宣城公司签订《房屋租赁合同》，约定将绩溪县某广场商住楼1至3层租给某果宣城公司开办超市。2017年9月1日，各方约定某置业公司将案涉房屋出售给文某华、陈某莎，某果宣城公司将租金支付至文某华账户。2020年4月27日、28日，某果宣城公司向文某华、陈某莎寄送《解约告知函》，称因经营困难将提前终止租赁合同。同年9月25日，某果宣城公司完成全部员工遣散和房屋腾空。同年10月18日，文某华、陈某莎回函明确不同意单方解除。2021年1月11日，文某华、陈某莎提起诉讼，要求支付店面租赁费542044.71元及欠付房租48959.64元。某果宣城公司提起反诉，请求确认合同已于2020年4月27日解除并退还租金等。诉讼期间，某果宣城公司被注销，某果公司承继其权利义务。
裁判结果：一审法院判决确认案涉租赁合同于2020年9月25日解除，并判令出租方退还部分租金。文某华、陈某莎不服提起上诉。二审法院撤销一审判决，改判双方租赁合同权利义务关系于2021年3月4日终止；某果公司支付尚欠租金及店面租赁费共计578232.27元，扣除附合于房屋内的电梯等设备费用150000元后，实际给付428232.27元。
武汉千思律师解读
本案对违约方申请解除合同僵局及合同终止时间的认定具有重要指导意义。
关于违约方申请解除合同的法律依据。《民法典》第580条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但在法律上或事实上不能履行、债务标的不适于强制履行或履行费用过高、债权人在合理期限内未请求履行等三种情形下除外；有前述除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但不影响违约责任的承担。本案中，超市方作为违约方，其单方发出的《解约告知函》不能产生合同解除的法律效力——违约方不享有法定单方解除权，解除通知不能直接导致合同终止。违约方主张终止合同的性质为“形成诉权”，即只能通过向人民法院或仲裁机构提出请求的方式行使，而不能通过向对方送达通知的方式实现。本案二审法院正是依据该条规定，在认定合同履行已陷入僵局的情况下，支持了违约方通过诉讼申请终止合同的权利主张。
关于合同终止时间的认定规则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第59条规定，当事人一方依据民法典第580条第2款请求终止合同权利义务关系的，人民法院一般应当以起诉状副本送达对方的时间作为合同权利义务关系终止的时间；但根据案件具体情况，以其他时间作为终止时间更加符合公平原则和诚信原则的，人民法院可以以该时间作为终止时间，并应在裁判文书中充分说明理由。本案中，超市方虽于2020年4月发出解约通知、9月完成腾退，但其通过诉讼正式提出解除合同的反诉请求系在2021年1月之后。二审法院综合考虑超市方已于2020年9月25日完成员工遣散和房屋腾空、租金仅支付至2020年12月3日等事实，本着化解合同僵局、有效利用资源、兼顾双方合法权益特别是守约方合法权益的考量，自2020年12月4日起给予三个月的合理期限，确定双方租赁合同权利义务关系于2021年3月4日终止。这一认定体现了法院在确定合同终止时间时，并非机械适用“起诉状副本送达之日”的一般规则，而是基于公平原则和诚实信用原则，结合案件实际情况行使裁量权，充分说理后作出更符合个案正义的认定。
本案的裁判规则对同类案件具有重要参考价值：违约方在合同僵局情形下有权申请法院终止合同，但该申请不影響违约责任的承担；违约方主张终止合同是形成诉权，不能通过单方通知实现；合同终止时间由法院根据公平原则和诚信原则综合确定，而非简单以违约方通知发出之日为准。