争议焦点
本案的争议焦点集中于两个层面：其一，地产公司宣传册中关于“集中供暖”的描述是否构成法律意义上的虚假广告；其二，市场监管部门于2019年1月立案调查时，是否已超过行政处罚法规定的二年追责时效。这两个问题分别涉及虚假广告的认定标准与行政处罚追责时效的起算规则，在行政执法和司法实践中均具有典型意义。
基本案情
某地产公司为宣传其开发的楼盘，于2016年9月印制宣传册5000份，在售楼部等场所对外发放至案涉楼盘开盘。宣传册载有“十大智能化社区管理集中供暖系统，以符合人体经络的方式，冬季从脚底开始升温，高效节能”等内容。2016年10月26日楼盘开盘后，该公司停止发放宣传册，但未以书面形式公开更正集中供暖宣传内容，亦未及时采取有效措施消除影响。2016年11月29日至2017年6月28日期间，案涉楼盘1014套住宅全部售完，并于2018年10月30日至12月30日完成交房。业主收房后发现，交付的住宅仅铺设了地暖设施，如需启用地暖功能需另行购置安装锅炉设备，并未配备统一的锅炉、供热管道等系统，未实现集中供暖，与宣传内容明显不符。
部分业主就此反映该公司发布虚假宣传广告等问题。2019年1月16日，贵州贵安新区市场监督管理局予以受理并立案调查，于2019年6月27日作出行政处罚决定，依据《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定，对该公司处以广告费用四倍的罚款共计106000元。该公司不服，申请行政复议，贵州省人民政府于2019年10月16日作出复议决定，维持原处罚决定。该公司遂提起行政诉讼。
裁判结果
贵州省贵阳市中级人民法院于2019年12月30日作出一审判决，驳回原告某地产公司的诉讼请求。该公司提起上诉后，贵州省高级人民法院于2020年7月24日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
武汉千思律师解读
本案裁判规则对于预售商品房领域的虚假广告认定及行政处罚追责时效的计算具有重要的指导意义。
关于虚假广告的认定，法院依据《广告法》第四条“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者”以及第二十八条第二款第二项的规定进行判断。该条规定，商品的性能、功能等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的，即构成虚假广告。本案中，宣传册明确承诺“集中供暖”，而实际交付的房屋仅铺设地暖设施、未配备集中供暖系统，内容与事实明显不符，具备虚假性。在“实质性影响”的认定上，法院特别指出，实质性影响不等于决定性影响，只要虚假信息客观存在并影响或可能影响消费者的购买决策即可，无须证明该因素是消费者购买的唯一或决定性因素。本案中11份消费者的询问调查笔录证明，多名购房者在购房时确实将集中供暖作为考量因素之一，足以认定宣传内容对购买行为产生了实质性影响。法院同时明确，虚假广告的构成要件不包括宣传时长、宣传范围以及宣传内容是否纳入合同等要素，地产公司以“宣传册发行时间短”“购房合同未约定供暖”等理由提出的抗辩均不成立。
关于追责时效问题，这是本案最具突破性的裁判要点。《行政处罚法》第三十六条（本案适用2009年修正的《行政处罚法》第二十九条）规定，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。问题的关键在于：虚假广告行为的“终了之日”应当如何确定？全国人大常委会法制工作委员会《关于提请明确对行政处罚追诉时效“二年未被发现”认定问题的函的研究意见》（法工委复字〔2004〕27号）明确，群众举报后被认定属实的，发现时效以举报时间为准。但本案的特殊性在于，地产公司于2016年10月停止发放宣传册，若以该时间点为行为终了之日，则2019年1月立案时已超过二年追责时效。
法院的裁判逻辑突破了传统的“广告发布完毕即行为终了”的思路。法院认为，对于预售商品房这类特殊商品，广告内容的真实性在广告发布时无法与实际情况进行对比验证，只有在消费者实际获得商品房、能够将宣传内容与实物进行对比时，虚假广告方才“成立”。本案中，案涉楼盘于2018年10月交房，此时消费者才能判断“集中供暖”的宣传是否属实，虚假广告于交房之时才真正成立，违法行为此时方才终了。因此，追责时效的起算日应为2018年10月（交房日），而非2016年10月（广告停止发放日）。业主于2019年1月举报，未超过二年追责时效。
这一裁判规则具有重要的实践意义。对于预售商品房广告，广告发布完毕之日并非追责时效起算日，只有在消费者获得预售商品、能够判断广告内容真实性之日，即虚假广告成立日，方可作为行政处罚追责时效的起算日。该规则有效解决了预售商品领域因交付与广告发布存在时间差而导致的执法困境，避免了开发商通过拖延交房等方式规避行政处罚，对于规范房地产广告市场秩序、保护消费者合法权益具有积极作用。同时，该规则也为其他类似领域（如预售类商品或服务）的虚假广告追责时效认定提供了参考范式。