争议焦点
本案的核心争议在于：当执行标的物上同时存在抵押权与租赁权时，租赁权人能否以“先租后抵”为由，请求法院在执行程序中带租拍卖并阻止向受让人移交占有。具体而言，申请执行人云溪支行主张其享有合法的抵押权，要求解除承租人对案涉房屋的占有并腾退房屋；而承租人王甲、王乙则主张其租赁权成立在先，且已实际占有使用房屋，应当受到“抵押不破租赁”规则的保护。本案的难点在于：如何认定租赁权的设立时间——究竟是2018年12月25日王乙与黄某签订的第一份租赁合同，还是2019年11月27日王甲与黄某重新签订的第二份租赁合同；以及如何在抵押权与租赁权发生冲突时，综合考量权利性质、取得时间先后、当事人有无过错等因素作出实质判断。
基本案情
云溪支行因与云南某投资有限公司、黄某等人的借款合同纠纷向昆明中院申请强制执行，执行依据为（2021）云01民初1480号民事调解书。执行过程中，昆明中院于2021年6月30日查封了被执行人黄某名下位于昆明市五华区某地的案涉房产，并于2022年5月31日公告责令实际占用人迁出。承租人王甲、王乙以其系合法承租人为由提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交案涉房屋，昆明中院于2022年7月6日作出（2022）云01执异903号执行裁定，支持了王甲、王乙的请求。云溪支行不服，提起申请执行人执行异议之诉。
经审理查明：2018年12月25日，王乙与黄某签订第一份《房屋租赁合同》，约定承租案涉房屋用于经营酒店，租期十年，王乙当日支付30万元履约保证金。2019年6月30日，双方签订《房屋交付单》，确认4至6层已交付王乙管理使用。此后，王乙先后与案外公司签订加盟协议、装修设计合同、装修拆除合同等，为酒店经营进行前期准备。2019年9月28日，双方签订《备忘录》，明确因黄某未能完成原租户腾退，暂不计租，待王乙全面进场施工后重新签订租赁合同，新合同是原合同的延续。2019年11月27日，王甲（王乙之子）与黄某就案涉房屋重新签订《房屋租赁合同》，约定租期自2020年6月1日至2030年5月31日。云南某酒店有限公司（王乙、王甲为股东）随后投入1380万元进行装修并营业至今。
另查明，云溪支行与黄某于2019年10月21日签订《抵押合同》，约定黄某以案涉房屋为借款提供抵押担保，并于2019年10月28日办理了抵押登记。此前，案涉房屋一直由昆明某中医馆承租使用，租期至2019年11月6日届满。
裁判结果
昆明中院于2023年3月9日作出（2022）云06民初79号民事判决，驳回云溪支行的诉讼请求。云南省高级人民法院于2023年7月13日作出（2023）云民终600号民事判决，驳回上诉，维持原判。两级法院均认定王甲、王乙的租赁权设立于抵押权之前，且已合法占有使用案涉房屋，其租赁权可以对抗抵押权人，在租赁期内阻止向受让人移交占有。
武汉千思律师解读
本案是典型的申请执行人执行异议之诉中租赁权与抵押权冲突的案件，具有重要的实践指导意义。
关于法律适用。本案诉争事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，应适用当时的法律、司法解释。因此，本案适用的是2007年施行的《中华人民共和国物权法》第一百九十条以及2000年施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、第六十六条。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”这一规则在《民法典》第四百零五条中得以延续，并进一步明确为“抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。两者的核心区别在于，《民法典》第四百零五条增加了“并转移占有”的要件，进一步强化了对实际占有事实的审查要求。
关于租赁权设立时间的认定。本案的难点在于当事人签订了两份租赁合同。一审法院结合2019年9月28日《备忘录》中“新租赁合同是原租赁合同的延续”的明确约定，以及两份合同在交易目的上的连续性、各方当事人实际履行的状况，依据诚实信用原则和交易惯例，认定2019年11月27日的租赁合同是2018年12月25日租赁合同的补充而非新设。这一认定确立了租赁权设立于2018年12月25日，早于2019年10月28日抵押权登记设立的时间。
关于占有事实的认定。云溪支行主张2019年11月6日之前案涉房屋由某中医馆占有使用，王甲、王乙尚未实际占有。但法院综合审查了某中医馆的搬迁时间、2019年6月30日的房屋交付单、王乙签订的装修拆除合同及实际入场施工等事实，认定王甲、王乙早在2019年10月28日抵押权登记之前即已占有使用案涉房屋。这一裁判思路表明，对于“占有”的认定不能仅凭租赁合同或第三方租赁期限的表面证据，而应结合房屋交付、装修施工、经营管理等实际控制行为进行综合判断。
关于执行异议之诉的审查标准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”但本案的特殊之处在于，云溪支行以其享有抵押权为由主张解除承租人的占有，已超出该条规定的适用范围。因此，法院除参照《执行异议和复议规定》外，还应当结合相关法律及司法解释，对双方权利性质、取得时间先后、有无过错等因素进行实质审查。
本案的裁判要旨明确：申请执行人以其享有抵押权为由主张解除租赁人对房屋的占有使用的，人民法院应当对抵押权人、租赁权人各自享有的权利性质、取得权利时间的先后、有无过错等因素进行实质审查，作出综合判断。成立在抵押权之前并已占有使用的租赁权，可以排除移交租赁物的强制执行。
从延伸角度来看，本案对金融机构具有重要的风险提示意义。金融机构在接受不动产抵押时，应当审慎核查抵押物的实际占有使用状况，要求抵押人提供租赁情况说明，并尽可能取得承租人放弃优先承租权的书面承诺，以避免在实现抵押权时面临“带租拍卖”的困境。同时，对于承租人而言，在签订租赁合同后应及时占有使用租赁物，并保留好交付单、装修合同、付款凭证等能够证明占有时间和事实的证据，以便在租赁权受到挑战时有效维护自身权益。