不动产抵押预告登记的法律效果，有效与失效

抵押权是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有就该财产优先受偿的权利。以不动产作抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

之所以会产生不动产抵押预告登记制度，是因为有的预售商品房为正在建造的期房，无法办理正式抵押登记，所以购房人以预购的商品房期房作抵押，向金融机构申请购房贷款，会将自己预购的房屋抵押给银行，只能办理抵押预告登记。而抵押预告登记是区别于抵押登记的，银行也无法真正享有抵押权，所以一般实践中银行往往会要求开发商提供阶段性保证责任，以此来确保购房贷款是有担保的贷款。

那么抵押预告登记会产生什么样的法律效果呢？

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，对该不动产的处分行为不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。抵押预告登记并非正式的物权登记，抵押权并未依登记设立，但抵押预告登记在一定程度上限制了抵押人再次处分抵押物的权利。

抵押预告登记失效的一种情形是自能够进行抵押登记之日起九十日内未申请登记的，抵押权预告登记失效，但在司法实践中，对于能够进行抵押登记之日的理解存在差异，按照最高院的解读，由于实践中预告登记权利人对“能够进行抵押登记”的条件是否已经具备可能不知情，故应以权利人知道或应当知道办理抵押登记条件已经具备之日起计算登记期限。

《中华人民共和国民法典》施行后，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应认定抵押权自预告登记之日起设立。

也就是说，能够办理正式抵押登记的情况下未办理，但是已经办理建筑物首次登记的，人民法院应认定抵押权自预告登记之日起设立，开发商不再承担阶段性保证责任。如果尚不具备办理正式抵押登记条件的，则开发商仍需承担阶段性保证责任。根据最高院民二庭的解读，建筑物所有权首次登记通常是指房地产开发企业在建筑物竣工验收后办理的所有权首次登记，并不是指购房人将房产登记在其名下的不动产登记。

综上，《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，明确规定抵押预告登记的财产同时具备如下三个条件可以优先受偿：（1）已办理建筑物所有权首次登记；（2）预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致；（3）抵押预告登记尚未失效。所以不动产抵押预告登记在某些特定的情形之下也会产生抵押登记的法律效果，即就抵押财产享有优先受偿权。