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房产考验亲情:天价四合院,是借名买房还是赠与?

Post:2022年08月08日    Views:467    复制链接   
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2022年4月,红星新闻以“代持还是赠与?一对父子间的天价南锣鼓巷四合院归属纷争”为题,报道了杨先生父子就北京南锣鼓巷区域三处院子产权的争执与官司(此前报道详情点击:《红星深度|代持还是赠与?一对父子间的天价南锣鼓巷四合院归属纷争》),其中一套400多平方米的四合院2021年买家曾出价过亿,引发关注。

当初买下三处院子时,杨先生全款出资,之后登记在大儿子小杨名下。可在去年6月父子对卖房产生分歧后,小杨开始拒绝承认父亲是三处院子的主人。9月,杨先生一纸诉状把亲生儿子告上法庭,认为此为借名买房,即代持,小杨方则认为是赠与。

天价四合院归属谁,到底是代持还是赠与,成为这对父子之间跨不过去的鸿沟。

杨先生一审败诉。法院判决认为,院子虽由杨先生出资购买,但作为房屋所有权公示凭证的产权证由小杨持有;鉴于双方父子关系,实际居住使用以及收取租金尚不能证明系杨先生实际控制并所有。杨先生不服,提出上诉。

日前,该案二审在北京市第二中级人民法院开庭。在这场线下庭审中,曾致信法官要求儿子小杨亲自出庭的杨先生,仍然没有见到已一年未见的儿子。

杨先生介绍,二审庭审持续约两个多小时。法官问到是否同意调解时,双方坚持确认自己的房屋所有权。小杨代理律师还表示,会每个月从房租中拿出一部分给杨先生做生活费。但坚持拿回房产的杨先生认为,这是“奇耻大辱”。

此案并未当庭宣判。与四合院产权最终归属一起未知的,还有这对父子如何修复因为四合院而产生的裂痕。

双方均坚持自己的房屋所有权

儿子代理律师称

其会从房租中拿出部分给父亲当生活费

对于借名买房的必要性,红星新闻此前已报道,杨先生并没有向法院给出其非婚生子继承权的原因,而是称自己当时单身,是出于保护婚前财产的考虑,而这一考虑一审已被法院指出有悖常理。

对此,杨先生对二审法官的解释是近二十年前信息网络不普及,他对婚姻法此前不久修订过关于婚前财产保护的条款不了解。杨先生上诉时,增加了担心未婚女友以小儿子为名逼婚并索要财产的理由。

开庭前,杨先生提交了65份证据,证据目录长达两万多字,其中新增的约有54份。

这些证据中,有多份来自证人的书面证言,其中有3人还视频出庭作证,大都表述了小杨曾表达过“三个院子都是我爸的”的意思。还有一些证人表示,之前见到过房产证在杨先生处。

在此前的一审中,小杨方拿出了三处院子的房产证原件,并称过户之后即给了他。杨先生则表示,房产证、购房合同、契税发票原件原由自己保管,小杨不知何时未经同意从家取走,起诉时才发现已不在保险柜。此次二审中,杨先生提交了2015年向小杨发送的一封包含其中一个院子房产证扫描件的电子邮件。

此外,杨先生还提交了多份微信对话,对话中小杨均未否认、反驳杨先生对三个四合院的所有权。

红星新闻此前已报道,杨先生一审时提交了一份微信聊天记录,其中他提出卖房,小杨反对,但并未以所有权人的名义,并说“院子卖了就再也买不回来了,恳求三思三思”。小杨方称这是出于父子关系进行尊敬的回复。一审法院认为,考虑到双方父子关系及微信内容的明确性,难以以此认定小杨认可双方的借名买房关系或认可杨先生才是享有所有权的人。

至于小杨方的证据,据杨先生代理律师所述,庭前交换证据阶段,小杨方没有提交任何证据,但当庭补充提交了三份证据,包括一份与表姐的通话录音。

父子之争仍在继续

父亲称名下已无任何房产

儿子称父亲另有大量财富

小杨一直对法庭、包括表姐在内的亲朋好友以及杨先生表示,杨先生想卖房及提起诉讼是受小儿子母亲蛊惑。记者曾在杨先生提供的通信往来中看到,小杨认为与弟弟相认后,父亲的情感天平倾向了弟弟。

在与表姐的通话中,小杨有一些对于父子关系的剖白,还表达了被父亲告上法庭的痛苦。“其实我之前家庭关系都非常和睦的,我每个星期都带女儿回去看他。”

“我爸真的是一步一步被他们洗脑洗过来的。而且我这人又不愿意表达,所以导致到最后我跟他之间……‘满崽满崽’(最小的儿子)就又会说话、又会哄老人家的,把他哄得一转一转的。”

对于小杨表姐“不管怎么样,反正这个官司赢或者输什么的,他永远是你的爸爸”的劝解,小杨回复:“现在不是我在告他,是他在告我。”小杨连说三句“我完全是被动的”。

在和表姐的通话中,小杨承认自己“有点抑郁症”。“你换位思考一下,如果你爸告你的话,你会是一个什么心态?……肯定是会崩溃的。”

小杨还提到,一审法官曾说,(除了赡养费,杨先生)可能还需要人文的关怀。他对此这样回复:“不是我不想关怀他,是他不想让我去关怀他,他选择站在另外一边,被人洗脑了,我也没办法。”

“现在我名下已无任何其他房产,本指望靠这三处院子养老,我现在借住的小产权房一旦拆掉我就无家可归了,而我大儿子还购买和持有其他房产。他没有打过一天工,回国后进行了一些投资,其实也一直在啃老。我们有多个共同账户,除了卖掉我出资的其它三套房和房租收入,他还曾截留我多笔资金。”杨先生对于四合院的产权之争非常坚持。

此外,小杨方提交的证据还包括一份2010年杨先生证券账户的月结单,显示市值3000多万港币。小杨方认为,杨先生另有其他大量财富,并不是其所称只剩这三处院子。但杨先生表示,多年间股票惨跌,该账户股票现价值很低。

专家:

近亲属之间的财产流转行为往往不以正规方式进行

避免争议应用书面方式固定证据

中国政法大学教授邱星美接受红星新闻记者采访时表示,生活中,家人或近亲属之间的财产添置、买卖、赠与等流转行为,由于近亲属的信任等关系,往往不会以正规的合同、协议等方式进行。然而,一旦就财产权属发生争议,当事人很难提出有效的证据证明自己的主张成立,诉至法院,法院也很难认定事实真相,而只能依据证据作出判断。客观事实与证据所证明的事实也许有出入,也许一致。

“发生诉讼后,证人证言和其他间接证据的证明力比较低,特别是对房产权属争议,通常物权登记证据的证明力高于其他证据的证明力。”邱星美表示,为了避免发生本案这种争议,当初买房时杨先生最好以书面形式将事实以日后能够证明自己主张的有效方式固定。据推算,争议四合院从公司名下过户到小杨名下时,小杨已经成年,父子之间如果有一份确定产权人的书面协议最好。

邱星美还提醒,近亲属或家人之间的财产分配、分割,最好请法律专业人员协助制作书面协议。当事人们自己制作的书面文件,有时候会因为对法不熟悉、文字表达不达意而日后发生诉讼时,难以发生预期的效力。

红星新闻记者 胡伊文 高鑫 北京报道  原题:《父子天价南锣鼓巷四合院归属纷争案二审开庭,近亲属间的“借名买房”法律争议何解?》

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