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最高法院这个一房二卖的合同纠纷案件判决有违法治精神,建议主动纠正错案

Post:2021年02月17日    Views:147    复制链接   
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基本案情

郑国安与青海万通物业发展有限公司(以下简称万通公司)于2004年3月13日签订《商品房买卖合同》,约定万通公司将位于西宁市五四大街45号一层I235号面积为251.77㎡的商业用房,以单价20000元/㎡,总价5035400元售予郑国安。至2004年3月16日郑国安付清首付款2014400元,余款3021000元由郑国安办理了银行按揭贷款。该商铺于2005年6月由万通公司向郑国安交付,之后由郑国安对外出租,但一直没有办理房屋产权过户手续。

2012年1月16日,万通公司与新华百货公司签订《商品房买卖合同》,万通公司将包括郑国安已购商铺在内的一层46-67号商铺2089.09㎡,以单价9000元/㎡,总价18801810元整体出售给新华百货公司,并于2012年1月20日办理了房屋产权过户手续。在办理产权过户手续时,万通公司与郑国安就上述商铺的回购事宜进行过协商,因双方分歧过大,没有形成一致意见。以上事实表明,万通公司在将包括出售给郑国安的商铺整体出售给他人之时,与郑国安就商铺回购事宜进行过协商和沟通。

郑国安申请再审称,二审判决认定的事实缺乏证据证明、适用法律确有错误。1、二审判决关于万通公司在一房二卖过程中与郑国安进行过沟通的认定错误,没有证据证明。2、二审判决未支持郑国安关于返还按揭贷款利息1070474.58元、赔偿房屋涨价损失12898177.1元、已付购房款一倍的赔偿5035400元的诉求,违反法律规定。

最高人民法院认为,虽然万通公司存在违约行为,但郑国安已经占有涉案商铺6年多并用于出租,万通公司在将该商铺出售给新华百货公司时,就该商铺的回购问题与郑国安进行过洽谈,并且万通公司以同样的方式回购了其他商铺,因此,二审判决认定万通公司的行为有别于本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形,不支持郑国安关于赔偿已付购房款一倍的损失5035400元的请求,有事实和法律依据。同时,二审判决综合本案上述事实,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定之精神,酌定万通公司赔偿郑国安可得利益损失5035400元以及不支持郑国安关于按揭贷款利息损失的请求,是对双方当事人利益的平衡,适用法律并无不当。

法律分析

作为再审裁定,最高法院的该裁决明显不符合法律规定和法治精神,理由如下:

一、郑国安作为购房人支付了全款,并实际接收房屋、对外出租,属于合法实际享有该房产物权。购房人支付了首付款和按揭贷款,完成了全部购房款付款义务,即履行了买方的主要合同义务,卖方交付了标的房产给买方占有使用,买方即合法占有了该房产,支付购房款和房产交付等合同主要义务已经履行,办理房产过户登记是卖方应履行的协助义务。

二、卖方将涉案房产再次卖给新华百货之行为在后,且有恶意串通损害第三人合法权益之嫌疑。在买方购买了本案房产并实际使用多年后,卖方将房产新华百货,买方明确反对且新华百货也明知房产存在争议的情况下,购房合同签订4天后即办理了房产过户登记,属于恶意串通损害他人合法权益,该恶意行为不应得到法律保护,可以要求确认无效或撤销。

三、卖方恶意违约造成买方的全部损失理应得到全额赔偿。买方2004年付清房款,卖方2005年已经将房屋交付给了买方,在买方经营管理房产多年后的2012年,卖方又将该房产卖给了第三方,并且立即办理了房产过户,可见卖方违约的恶意明显,造成的房产增值损失也是应知的,卖方应全额赔偿买方的房产增值损失。

在本案中,在先的合法权益没有得到应有足够地保护,交易的安全和秩序被践踏。最高法院在该案中没有依法、专业且慎重地使用其手握的终审大权,作出了有违法治精神的裁决,助长了不诚信行为,打击了守约方对法治的信心,损害了司法机关权威,期待主动纠错。

本案中的受害人其实可以主张其享有该房产的物权,要求法院确认第二次卖房合同无效,撤销房产过户登记,并将房产过户至买方名下。


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一房二卖 合同被判无效

广州日报 2014-05-15 https://gz.house.qq.com/a/20140515/008852.htm

法院认定业主和第二份合同买方恶意串通 侵犯第一次买房者合法权益 地址:东华西路某大厦某房 业主:梁某 购买时间:2004年12月

2007年4月,张某与梁某签订《房屋买卖合同》,约定梁某将该房屋以74万元出卖给张某。2011年7月29日,梁某和陈某签订《存量房买卖合同》,约定梁某将涉讼房屋出售给陈某。一审认为第二份合同双方当事人系恶意串通,判决确认第二份合同无效。二审法院维持原判。

本报讯 (记者徐一斐 通讯员杨婷、戴鹏)一套房屋,两份买卖合同,第一份合同买方将业主和第二份合同买方诉至法院。近日,越秀区法院对该案作出一审判决,认为第二份合同双方当事人系恶意串通,判决确认第二份合同无效。两被告不服提出上诉,二审法院予以维持。

第一次卖房:总价74万 收10万定金

梁某是广州市东华西路某大厦某房的屋主。2004年12月,他与案外人广州某房地产公司签订《商品房买卖合同》,购买房屋。

2007年4月,张某与梁某签订《房屋买卖合同》,约定梁某将该房屋以74万元出卖给张某,交付房产之日期为2007年8月1日。合同规定:张某应支付定金10万元给梁某;如果一方违约,另外一方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担等。

2008年2月,张某与梁某签订《补充协议》,约定在双方交易完成以前,自签署补充协议之日起,张某每月支付梁某500元作为保证金,直到上述物业房产证出证为止。同时,梁某必须在涉案房屋出证十天内与张某到房地产交易中心办理递件过户手续。

2011年7月7日,广州市国土资源和房屋管理局将涉讼房屋的产权登记在梁某名下。梁某拿到了房产证。

第二次卖房:屋主和人串通办理过户

但梁某随即二度卖房。2011年7月29日,他和陈某签订《存量房买卖合同》,约定将涉讼房屋出售给陈某,该房地产以现状售予买方,买方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况;交易价为81万元,交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。

随后,二人办理过户手续。8月11日,广州市国土资源和房屋管理局将涉讼房屋的产权登记在陈某名下。此时,之前的买家张某已经住进了涉讼房屋里。得知屋主二度卖房后,他将屋主和第二份合同买方诉至法院。

审理过程中,张某申请对涉讼房屋以2011年8月11日为估价时点的市场价值进行评估,评估结果为:交吉市场价值1805146元,不交吉市场价值1263593元。即房屋的实际价值远高于第二份合同的交易价格。屋主可能是蓄意低价卖房毁约。

庭审中,陈某确认购买涉讼房屋前,并未实际查勘房屋现状,并称另以现金支付的方式向梁某支付了购房款25万元。梁某予以确认。

一审:房屋再次出售 有违诚信原则

越秀法院经审理认为:梁某与张某自愿签订的《房屋买卖合同》,是双方的真实意思表示,为有效合同,双方均应依约履行。梁某擅自与陈某签订《存量房买卖合同》,另行将涉讼房屋再次出售,有违诚信原则,侵犯了张某的合法权益。

法院查明:一、陈某在未查勘涉讼房屋的情况下,却在与梁某签订的《存量房买卖合同》中订明“已认真查勘和了解该房地产的情况”,同时付出巨额现金购买该房屋的行为,有悖常理。二、陈某称所付的房款中有25万元以现金方式支付,虽然梁某予以确认,但大额款项以现金方式支付,显然有违交易习惯。三、经评估,梁某、陈某以81万元进行交易,属明显不合理的超低价。四、梁某、陈某在另案审理过程中,故意隐瞒涉讼房屋已交付张某使用的实际情况,骗取法院出具民事调解书,并企图通过法院的强制执行,收回已交付给张某的房屋使用权。

因而,越秀法院确认梁某、陈某之间存在恶意串通的事实。梁某、陈某的行为已经严重损害了张某的合法权益,双方签订的《存量房买卖合同》应为无效。梁某、陈某应将涉讼房屋的所有权变更、恢复登记到梁某名下。

鉴于此,一审法院认为原告诉请合法、合理,均予以支持。两被告不服原审判决向广州市中级人民法院提出上诉,被驳回。

法官:裁判重点是第二份合同效力

本案裁判的重点是第二份房屋买卖契约的效力。在法院认定契约的效力后,因契约产生的物权变动的结果如何处理。本案中,一、二审法院在审理过程中,都认定梁某和陈某签订的《存量房买卖合同》存在恶意串通的情形,故两级法院均依法确认梁某和陈某签订的房屋买卖契约无效。虽然梁某与陈某就涉案房屋办理了产权登记手续,不动产已发生转移,物权变动产生公示的效力。但促使物权变动产生的债权行为被法院认定无效,则所有权转移的合法性当然不存在,故所有权转移的行为应予撤销或当然无效。所以,两级法院均依法判决梁某和陈某应共同将涉案房屋的所有权登记至梁某名下。


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