争议焦点：本案核心争议在于，合作开发房地产合同因各方均无房地产开发经营资质而被认定无效后，当事人将诉讼请求变更为返还土地及地上附着物，是否属于请求分配“房地产项目利益”？法院能否以该利益涉及违法建筑为由，直接驳回起诉？难点在于：违法建筑所涉的土地和地上建筑物在物理上已合二为一，当事人主张的“返还土地”实质上是在主张违法建筑所附着的财产利益，而该利益能否通过民事诉讼途径获得救济，以及行政处理与司法救济的衔接顺序如何把握。
基本案情：2005年至2007年，南京某公司与沈某某签订系列合建协议，约定南京某公司出地、沈某某出资，在国有工业用地上合作建设房屋，建成后按比例分割。后因沈某某原因，合建房屋未取得建设工程规划许可证及施工许可证，无法办理产权手续。南京某公司诉请解除合同、返还土地及地上附着物；沈某某反诉要求继续履行合同、双倍返还定金等；第三人北京某公司主张合同有效并要求继续履行。一审法院向当事人释明，根据国有土地使用权司法解释第十五条，因各方均无房地产开发经营资质，案涉系列合同均为无效。南京某公司遂将诉讼请求变更为判令沈某某返还土地及地上附着物；沈某某及北京某公司亦相应变更诉讼请求，要求分配房屋份额、赔偿损失或确认权利。
裁判结果：江苏省南京市中级人民法院一审裁定驳回南京某公司的起诉、沈某某的反诉及北京某公司的起诉。江苏省高级人民法院二审裁定驳回上诉，维持原裁定。最高人民检察院提起抗诉后，最高人民法院于2015年12月24日作出（2014）民抗字第14-1号民事裁定，维持原裁定，认定原审驳回起诉并无不当。
武汉千思律师解读：本案的裁判逻辑集中体现了最高人民法院对违法建筑所涉利益纠纷的司法态度。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》原第十九条（现为第十六条），合作开发房地产合同纠纷中，若存在“未经有批准权的人民政府主管部门批准”“未取得建设工程规划许可证”等情形，当事人请求分配房地产项目利益的，人民法院不予受理；已经受理的，驳回起诉。该条适用的关键并非合同效力本身，而是诉讼请求是否实质上指向“房地产项目利益”。本案中，南京某公司在合同被认定无效后，将原诉请“解除合同、返还土地及地上附着物”变更为直接“返还土地及地上附着物”，看似是基于合同无效后的返还原物请求权，但法院认为，土地与地上建筑物通过合作开发已转化为不可分的房地产项目利益，而该项目因未取得规划许可属于违法建筑，违法建筑所涉利益本质上是非法利益，不受法律保护。因此，法院将该请求定性为“分配房地产项目利益”，适用上述司法解释规定予以驳回。
难点在于，合同无效后《合同法》第五十八条（现《民法典》第一百五十七条）规定的返还财产、折价补偿等救济路径，与违法建筑处置规则之间如何协调。本案明确了一个重要裁判规则：当标的物已建成违法建筑时，不能简单适用合同法上的返还原则，因为土地和建筑物已在物理和功能上结合，返还土地必然涉及对违法建筑的处理，而违法建筑的认定、拆除、罚款或补办手续等均属于行政机关的职权范围，司法权不能越俎代庖，通过民事诉讼直接确认或分配违法建筑上的利益，否则可能产生“洗白”非法利益的风险。因此，法院确立“行政权处置为先，司法权处置为后”的顺位规则。当事人应先申请有关行政机关对违法建筑作出处理（如拆除、没收或补正手续），待行政程序终结后，若仍有财产返还或赔偿等争议，方可另行提起民事诉讼。
问题延伸分析：本案对实务具有重要警示意义。合作开发房地产项目中，若未取得规划许可等关键审批手续，不仅合同可能因资质问题而无效，更可能导致整个项目利益陷入“司法不保护”的困境。当事人不能通过变更诉讼请求（如将“分配利润”改为“返还土地”）来规避上述规则。此外，本案还提示，即使合同无效，当事人已投入的资金、劳务等损失并非完全无法救济，但救济途径需以行政处理为前提——例如在违法建筑被拆除或没收后，可依据不当得利或缔约过失责任另案主张损失赔偿。因此，合作开发各方在启动项目前，务必确保土地用途变更、规划许可、施工许可等行政审批手续完备，避免因违法建筑导致投资血本无归。对于已形成的违法建筑，应主动向行政机关申报、接受处理，而非直接诉诸法院要求分配利益。