遗产房屋拆迁补偿安置，继承人无权代理还是表见代理——被代理人与善意相对人的权益保护之争

【基本案情】：无权代理 or 表见代理

王某生前遗留有一栋自建房，死后该房由其5个子女朱某1、朱某2、朱某3、朱某4和朱某5继承，其中朱某3已先于王某死亡，依法由其两个子女朱某甲和朱某乙代位继承。在该房产继承过程中，因旧城改造该房屋涉及拆迁，某房产开发商便与上述继承人协商拆迁补偿事宜。朱某1、朱某4、朱某5和朱某乙书面委托朱某2和朱某甲与某房产开发商签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定了房屋拆迁后的置换面积为680平方米。协议签订后，某房产开发商因股东出资问题进行了重组。完成重组后，某房产开发商又重新单独与朱某甲签订了《受损户安置换房协议》。该协议约定，上述房产拆迁后的置换面积为600平方米，较之前的置换面积少了80平方米。朱某1、朱某2、朱某4、朱某5和朱某乙得知情况后，诉至法院。

原告朱某1、朱某2、朱某4、朱某5和朱某乙认为，朱某甲系无权代理，朱某甲与某房产开发商签订的《受损户安置换房协议》对其不发生效力。被告某房产开发商则认为，房屋拆迁事宜一直是由朱某甲在过问，其有理由相信朱某甲有权代理朱某1、朱某2等人，本案构成表见代理，朱某甲的代理行为有效，朱某1、朱某2等人应当依约履行《受损户安置换房协议》。双方当事人的争议焦点即为，朱某甲的行为究竟是无权代理还是构成表见代理。

【裁判结果】：没有代理权 or 有理由相信

法院审理认为，根据《民法典》第171条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”。第172条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。民法典的上述规定即为无权代理和表见代理。从广义上说，表见代理也属于无权代理，表见代理就是表现为有权代理的无权代理。实践中，某一代理行为既可能符合表见代理的构成要件，也可能仅属于狭义的无权代理，区分两者的关键就在于外表授权，也即“有理由相信”，相对人善意且无过失的相信行为人有代理权。

本案中，朱某甲与某房产开发商签订《受损户安置换房协议》的代理行为，究竟是无权代理还是表见代理，关键在于某房产开发商是否有理由相信朱某甲有代理朱某1、朱某2等人的代理权。本案中，朱某甲并未获得朱某1、朱某2等人的书面授权，属广义的无权代理，是否构成表见代理的逻辑推演，首先看是否存在“外表授权”，也即是否具有授权行为的外表或者假象；其次看合同相对人是否尽到了理性人的谨慎注意义务，也即合同相对人是否为善意且无过失。朱某甲属于合同所涉房产的继承人之一，原先所签订的《房屋拆迁补偿安置协议》朱某甲也系代理人之一，从外表看朱某甲似乎有代理权。但是，表见代理旨在保护善意相对人的信赖利益，若相对人并非善意亦或存在重大过失，即已无保护之必要，不应再将无权代理人的行为认定为表见代理。本案中，合同所涉房产属于朱某1、朱某2等继承人共有，某房产开发商是知情的，且原先签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系由代理人朱某2和朱某甲代理其他继承人所签，且有其他继承人的书面授权委托书，此后所签订的《受损户安置换房协议》是对原先协议的补充和变更，理应由原先的合同相对人授权朱某2和朱某甲共同签订。然而，某房产开发商明知合同所涉房产属共有，在签订合同时却没有通知其他继承人，也没有审查朱某甲是否获得授权，存在明显的过失。因此，本案不构成表见代理，属无权代理。法院最终判决，朱某甲与某房产开发商签订的《受损户安置换房协议》对朱某1、朱某2 、朱某4、朱某5和朱某乙不发生效力。因签订上述《受损户安置换房协议》所产生的民事责任由朱某甲和某房产开发商根据各自的过错分别承担。

【法律评析】：被代理人利益 or 相对人利益

民法典乃市民权利之法典，是市场经济的基本法，如何保护民事主体的利益乃法典之核心要义。代理作为一种民事法律制度，其目的在于补充民事主体的民事行为能力，拓展民事活动和商事交易方式，提高交易效率，从而实现经济的规模效益。然而，在代理权缺乏，代理法律行为效果不能归属于本人时，如何在被代理人、代理人和相对人之间分配损失，被学者感叹为“法律的理智被怜悯和恐惧所包围”。法律的怜悯体现在，既要保护善意相对人的动态利益还要考虑被代理人的静态利益。更为恐惧的是，如何划定无权代理人的责任才能保证既不损害从事代理行为的代理人的积极性，也不使同代理人进行交易的相对人陷入惶恐和不安。代理制度的这种利益之争就充分的体现在无权代理和表见代理制度的利益保护取向中。

我国《民法典》第171条和172条分别对无权代理和表见代理进行了规定。从广义上说，无权代理包含表见代理，表见代理就是表现为有权代理的无权代理。但是，无权代理与表见代理的法律效果却截然不同，无权代理制度的设立目的主要在于保护被代理人的静态利益，而表见代理制度的设立目的则在于保护善意相对人的动态利益。无权代理未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，但相对人有催告被代理人追认的权利，善意相对人有撤销的权利，未被追认时，善意相对人还有权请求行为人履行债务或赔偿损失。但为了照顾行为人从事代理行为的积极性，这里的损失赔偿以填补损害为主，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。而表见代理产生代理行为有效的法律后果，行为人所从事的民事行为后果直接由被代理人承担，从而保护了善意相对人的信赖利益。代理制度通过无权代理和表见代理制度的设立，实现了被代理人、代理人和相对人的利益衡平。

相关法条：

《中华人民共和国民法典》第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为按照各自的过错承担责任。

第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

【来源：湖南高院】