实践中，有些房东为了省事方便，将自己所有的房产，例如住房、写字楼、门面、商铺、商场柜台等委托给专门的商业管理公司或房产中介公司管理，自己不用操心找租户、签合同、管理等日常事务。市场正常情况下，这种委托管理模式还比较受青睐，特别是业主碰到比较守信用的商业管理公司时，确实能省去很多管理房子的时间，少操很多心。
在“委托经营管理合同”模式下，委托人为房东（业主），受委托人为商业管理公司或房产中介公司，受委托人代为招租、收取租金，进行日常管理，收取相应报酬，通常并不承担房产空租的风险。
但有时，双方在委托管理合同中约定了受托人向委托人（房东业主）的支付固定收益或保底收益条款，这种情况导致委托管理合同的法律性质发生根本变化，这种委托管理合同名为委托管理，实为房屋租赁合同，双方是出租房和承租方的法律关系，此时的受托人作为承租方按照合同约定享有了转租权。开发商为了促销，经常承诺“售后返租”，即把房子卖给购房人同事签订租赁合同或委托管理合同，承诺一定期限内的租金收益。
目前的新冠肺炎疫情对该种委托经营管理商业模式造成了巨大冲击，客流量断崖式下降，消费低迷，短期内很难恢复正常，对房东业主和资产的管理方都产生了很大负面影响。双方可根据合同的具体法律关系和约定，结合疫情这种不可抗力的外部影响程度依法处理，可以减免租金，追究违约责任，变更或解除合同等等。但是，开发商进行的“售后返租”情形下的租赁合同或委托管理合同，一般不能因疫情而减免承诺给购房人的租金收益，因为该租金收益是业主购房的对价条件，本质上是开发商对购房人的价格折扣和优惠，而且在购房时已经确定，与后期市场风险无关。
作者：湖北仕科旸律师事务所 转载须注明
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