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退休女法官海南购房噩梦,房子没了,钱也没了

Post:2021年06月12日    Views:1069    复制链接   
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买房子是个专业性很强的事儿,需要专业律师把关,你才省心。

中国房地产报消息,退休法官曾爱娥的房屋买卖合同官司三次都打输了,但她坚决不认,“判决不公,该认定的事实并未认定”。

曾爱娥是四川一名退休三级高级法官。最近3年多时间里,她去得最频繁的地方便是海南。

2010年前后,受国家批准海南建设国际旅游岛的政策影响,以及随后自贸港利好政策加持,与省会海口接壤的澄迈县老城镇,一跃成为海南房地产开发的新热土和发展重镇。2018年1月曾爱娥看中了这里,她决定购买一处房产用来养老。她从退休积蓄里,以女儿的名义购房,先后全款支付了68万余元房款。

从此,曾爱娥在海南的购房经历,比电影剧本还要复杂。她为了房子,无数次在四川至海南之间往返,每次都满怀期待,每次又失落而归。

2018年10月,做了半辈子法官的曾爱娥,拿起了法律的武器,希望通过司法诉讼的方式来维护自己的权益。但官司一审、二审及再审,她的诉讼请求均被驳回。

曾爱娥只好走上信访之路。5月24日,澄迈县住建局一位工作人员告诉中国房地产报记者,曾爱娥多次到住建局反映情况,领导也在积极协调处理这个事,但处理起来需要一个过程,如果有协调结果会向记者反馈。

中介小伙递上名片

“因为房子的事情,我都快被逼疯了。”曾爱娥说。63岁的她从四川到海南,从海南返回四川,就这样往往返返。

曾爱娥购买的房子在一个叫“清泉上城”的楼盘里,当时她看中了一套近80平方米的房产。

曾爱娥清晰地记得当初来海南购房的情景:2017年底,在海南旅游的她萌生了购房的念头。与省会海口接壤的澄迈县老城镇,在2010年初国务院宣布海南建设国际旅游岛前后,这个小镇突然变得热闹起来,房地产开发蓬勃兴起。

给曾爱娥兜售房产的小伙姓杨,他向她极力推荐“清泉上城2号楼有价格合理的商品房”,并出示了项目规划报建、施工许可及预售许可等“五证”材料。

2018年1月24日,在小伙的带领下,曾爱娥一家3口到清泉上城项目工地进行了实地查看。然后在“小杨”的引导下,曾爱娥以女儿的名义,签订了一份《房屋定购协议书》。

这份订购协议书中记载,曾爱娥的女儿定购清泉上城2栋1205号房,建筑面积为79.01平方米,销售价格为8618元/平方米,总房款为68.0882万元。全部房款分两次付清。

尽管这份协议中的甲方为“海南隆德房地产有限公司”(以下简称“隆德公司”)、法定代表人为“李传业”,但末尾的公章却为“海南导房地产经纪有限公司”(以下简称“导房公司”)、开发商(代表人)为“罗东”。

签完订购协议后,曾爱娥在转款机上分两笔转款20万元定金。2018年1月26日,曾爱娥的女儿作为受让人,与隆德公司签订了一份《商品房买卖合同》。买卖合同上记载,“由于本套房产为内部认购:每平方米单价4000元,总房款316040元”,约定交房时间为2019年12月31日。

签合同付房款,步步惊心

看似很平常的一个购房过程,但事后所发生的一切,让事情变得越来越复杂。

“在签正式购房合同时,导房公司相关负责人罗东跟我讲,2栋1205号房是前购房人退出来的‘内部房源’,只需要到澄迈房产部门更名备案即可。”曾爱娥告诉中国房地产报记者,他们在购房合同上签字后,罗东就把合同拿去开发商隆德公司盖章,两个多小时后才将盖好章的合同交给她。

据曾爱娥回忆,在罗东去找开发商盖章期间,她和家人心里总觉得不踏实,坚持要看退房人的手续材料。“当时罗东说手续材料确实在开发商那里,如果实在不放心,他可以写个承诺书,保证这是内部房源,没有任何问题。”曾爱娥告诉记者。

对于合同中“每平方米单价4000元”的表述,罗东进一步向她解释,该房产原合同备案价就是4000元/平方米,他们会按照实际购房款出具相应发票。

之后,导房公司给曾爱娥出具了一份《承诺书》。承诺书称,该公司代理隆德公司传业家园(即清泉上城)2栋1205房,属于直接更名房源,保证在签订购房合同后120日内更名完成。

在签订购房合同后,曾爱娥支付了余下房款48.0882万元。

曾爱娥给记者提供了两张收据:一张364842元为导房公司于2018年1月26日出具,另一张316040元收据系隆德公司于2018年1月30日出具。

“按照导房公司的说法,2栋1205房的更名备案是一件非常简单的事,而且对方也出具了一份承诺书。”曾爱娥称,按照双方约定,应该在2018年5月26日完成《商品房买卖合同》的网签,但是逾期并没有兑现网签。曾爱娥又多次催促,导房公司也多次答复称“已向澄迈县房产部门申请递交了房屋备案材料”。

曾爱娥称,之后,导房公司又多次承诺在2018年8月1日、8月底、9月10日左右、中秋节(9月24日)前夕办理网签。

一次次承诺,一次次食言,曾爱娥开始担心起来,怀疑这处房产为“一房两卖”。

2018年9月20日,曾爱娥到澄迈县不动产中心查询,该房产已于2015年1月23日备案在他人名下,并没有所谓的“退出”。在此期间,曾爱娥还了解到,该项目的土地被法院查封(2018年10月25日项目土地解除查封——记者注)。

状告开发商

事已至此,作为一名退休法官的曾爱娥,决定拿起法律武器维护自己的权益。2018年10月9日,女儿作为原告,曾爱娥作为代理人,将被告隆德公司、第三人导房公司诉至澄迈县人民法院。

诉隆德公司等房屋买卖合同纠纷一案,曾爱娥一方向法院提出4点诉讼请求:撤销购房合同,返还68万余元购房款及利息,赔偿经济损失及精神损失等,以及被告承担诉讼费和保全费。

“我认为打这种官司没多大问题,而且事实证据已摆在那里,对方‘一房两卖’已经构成了欺诈。”曾爱娥告诉中国房地产报记者,当初她对这个官司信心满怀。

退休之前,曾爱娥系四川省某地级市人民法院三级高级法官,在立案庭、民事审判庭有着丰富的实操经验,她担任主审法官的一份判决书,曾经作为政法系统的经典审判案例。

出乎曾爱娥意料之外的是,该房屋买卖合同纠纷案,不仅一审驳回了她们的诉讼请求,二审和申请再审的诉请,也均被驳回。

记者翻阅了该案件的多份判决书。在澄迈县人民法院2019年2月12日作出的一审判决书里,被告隆德公司辩称,原告主张的所有赔偿内容没有法律依据,其不存在任何欺诈行为;涉案房屋是购房人王某某本人同意委托第三人(导房公司)对该房屋进行销售,隆德公司只是配合做合同变更义务,隆德公司也没有收到原告支付的房款。

隆德公司还表示,他们不认识原告,也没有接触过原告,所有的情况都是导房公司跟原告进行沟通,隆德公司只是配合做内部合同变更。

第三人导房公司称,他们还在与原告协商为网签备案做准备时,2018年10月9日曾爱娥回复说“已经起诉了”。导房公司也认为不存在原告所说的欺诈问题,其公司已告知原告房屋的真实情况,并未存在故意隐瞒、欺诈。

澄迈县法院审理认为,并无证据证明被告(隆德公司)存在故意告知虚假情况,或者故意隐瞒真实情况的行为,亦不存在被告恶意“一房二卖”情形。法院判决驳回了原告的全部诉讼请求,17056元案件受理费、5000元保全费均由原告承担。

二审、再审也均驳回了曾爱娥一方的上诉请求、再审申请。

购房暗史并非孤例

尽管这起房屋买卖合同纠纷案,在司法程序层面上已经基本走完,但曾爱娥坚称“判决不公,该认定的事实并未认定”。为此她通过信访的途径,奔走在信访、法院、公安,以及住建等职能部门之间,述说着自己的购房遭遇。

曾爱娥的信访也引起了相关部门的重视。今年5月份,法院还专门就她所反映的问题,对其做了信访或接访笔录。当地住建部门也召集开发商等方面,协调处理此事。但双方目前尚未达成一致的意见。

导房公司相关负责人罗东接受记者采访时表示,目前澄迈县法院、住建局等单位都在帮助购房人协调,5月20日之前协调了一次,他也参加了协调会。“开发商那边说,要么给房子,要么给她赔偿,我们(导房公司)只负责从中协调嘛。”罗东称,“本来这个事情没那么复杂,比如开发商违约了,要怎么赔都可以,我一直在帮他们协调。”

“房款当时是我们代收的,因为开发商收过一次钱(房款),不能代收了。”罗东称,把原来的网签退了,前购房人可以将房子退出来,但开发商这边做不到,“后面那个曾姐(曾爱娥)不要那个房了,她想通过这种方式要更好的东西(房子)。”

记者也就此联系了开发商隆德公司一位主要负责人,但他并未直接答复记者。而后,隆德公司上述纠纷案件代理律师靳先生向记者介绍了相关情况。他认为,购房人应该去找房产中介导房公司,而不是找开发商,相关合同纠纷案已经经过了一审、二审及再审,诉讼程序都已经基本走完了,事实情况在一审二审包括再审都说得很清楚。

靳先生表示,在整个购房过程中,购房人自始至终都是在与中介公司在沟通,至于购房合同也是配合做内部合同变更。他称,合同里记载的房产单价还是原来的4000元一平方米,没想到这房子一转手就卖8600多元一平方米,价格翻了一倍了,“房款都是中介公司收取的,隆德公司一分钱也没收。”

靳先生认为,购房人起诉的方向就不对,她这样起诉,法院也只能这么来判(驳回购房人的诉讼请求)。关于多次协调会的问题,靳先生称,澄迈县住建局也没有通知他们去开会,去参会的林某不是德隆公司的员工,其表态也不能代表公司。

但不管官司输和赢,有一个基本事实多方均予以认可:曾爱娥一方确实支付了购房全款,目前仍未拿到房子,购房款也并未返还。

这名年过六旬的老人因为购房之事,仍不停地往返于四川至海南之间,背着沉重的双肩包,一路走走停停,一路诉说着在海南的购房遭遇。

在海南,类似的商品房买卖合同纠纷案并非个案。有关数据显示,以省会城市海口为例,2019年上半年,海口住建部门共受理投诉问题11382件,其中投诉较为集中的购房纠纷问题为6128件。“期房预售”是频频引发投诉纠纷的痼疾之一,去年3月7日,海南印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,成为全国首个全域实行现房销售的省份。

房产律师提醒,购房要想省心,就要很用心,还得请专业律师陪购,做好相关调查,把好法律文书关口,而不是销售人员说啥你就信啥,事后补救往往很困难很被动。法官在某个专业审判封面可能有优势,但在非诉讼法律服务方面却比不上专业律师的经验和能力。还有,地方保护有时在案件审理上影响很大,特别是在基层的小县城就更加明显,这就要求我们在购房时把工作做全做细做专业,让对方无机可乘。


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