1、高校内部关于限制房屋外卖的规定并不能作为判断房屋买卖合同效力的依据。2、在不违反法律强制性规定的情况下，借名房屋买卖合同合法有效。
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01747号
上诉人（原审被告）：胡建明。
上诉人（原审被告）：孟庆玲。
被上诉人（原审原告）：殷明。
上诉人胡建明、孟庆玲因与被上诉人殷明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第00324号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年2月15日，殷明向一审法院提起诉讼，请求判令：1、胡建明、孟庆玲依约办理中南财经政法大学津发小区第5幢1单元1403号房屋的过户手续；2、由胡建明、孟庆玲承担全部诉讼费用。
一审法院查明，胡建明、孟庆玲系夫妻关系，二人均为中南财经政法大学工作人员。2007年前后，该校以建立学校周转房的名义，与中福（湖北）物业发展有限公司联合开发位于武汉东湖新技术开发区两湖大道水蓝路“津发小区”。胡建明、孟庆玲作为学校工作人员，经综合评定可以胡建明的名义购买“津发小区”房屋一套，胡建明、孟庆玲遂按要求预付了14万元购房款。后殷明与胡建明、孟庆玲经协商口头达成协议，由殷明购买胡建明名下的津发小区第5幢1单元1403号房屋（购房总价款为35万元）。2008年8月28日，殷明根据胡建明的要求，在银行办理存款金额350446元银行卡一张，并交付给胡建明、孟庆玲，孟庆玲出具收条一张，主要内容为：今收殷明银行卡一张，共计叁拾伍万，用于为其交房款。胡建明在取得上述银行卡后，通过刷卡方式交纳了剩余购房款。后胡建明在取得房屋钥匙后，将其交付给殷明，殷明于2009年7月底装修后入住至今。居住期间的物业费、水费、电费、天然气费等相关费用均由殷明负责缴纳。
一审法院另查明，根据《武汉市商品房买卖合同》显示，案涉房屋出卖人为中福（湖北）物业发展有限公司，买受人为胡建明，房屋原址为江夏经济开发区两湖大道水蓝路津发小区第5幢1单元14层1403号房。2009年7月6日，中福（湖北）物业发展有限公司出具《销售不动产统一发票》一份，发票显示付款方名称为胡建明，案涉房屋建筑面积94.76平方米，房屋总价301811元。上述案涉房屋的《武汉市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》原件均由殷明持有。殷明与胡建明、孟庆玲均确认“津发小区”自2010年以后已经可以办理房屋所有权证及土地使用证，但案涉房屋目前尚未办理房屋两证。
庭审过程中，胡建明提交的《告示》系以“校教职工代表大会委员会、校周转房建设领导小组”的名义发出，由“中南财经政法大学工会委员会”盖章，主要内容包括“凡购买此周转房者须与学校签署协议即自取得房产证与土地使用权证起十年内不得出让给校外人员，如须转让，按本市当时的评估价转让给学校。如有违反，须承担违约责任”。
一审法院认为，本案的争议焦点为殷明与胡建明、孟庆玲之间是否存在借名买房事实及该借名买房的效力问题。
借名买房系指以他人名义购买房屋，名义买房人和实际买房人约定实际买房人以符合购房条件的人的名义买房，等到条件允许时再将房产过户到实际买房人名下。
本案中，殷明虽然未与胡建明签订书面合同，但根据庭审查明的情况，应当认定双方已经形成事实借名买房的合同关系，主要理由如下：第一，双方达成了借名买房的合意，根据殷明提供的录音证据显示，胡建明对于2008年双方达成借名买房的合意并无异议；第二，殷明已经履行了交付房款的义务，胡建明亦履行了交付房屋的义务，孟庆玲出具的收条明确载明为“用于为其交房款”，且房屋价款与当时的市场价值较为一致；第三，殷明在取得房屋后，自2009年7月自行装修后入住至今，物业费、水电费等房屋使用所有相关费用均由其交纳，房屋买卖合同及购房发票原件亦由胡建明交于殷明持有。另根据《武汉市商品房买卖合同》显示，本案所涉房屋系由中福（湖北）物业发展有限公司开发，并无禁止交易之情形，虽然胡建明提供的《告示》显示本案所涉房屋系中南财经政法大学针对校内职工定向开发，但该《告示》只是要求购房者十年内不得出让给校外人员，且该告示已明确说明，“如有违反，须承担违约责任”，即由胡建明向学校承担擅自出让房屋的违约责任，上述校内规定并不能成为本案所涉房屋买卖合同无效的理由。
综上所述，殷明与胡建明、孟庆玲就其借名买房事宜达成合意并已实际履行。
根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。现案涉房屋已经具备转移登记条件，胡建明、孟庆玲作为出卖方负有协助殷明办理房屋过户的法定义务。现殷明要求胡建明、孟庆玲协助办理涉诉房屋过户登记手续的诉请符合法律规定，予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：胡建明、孟庆玲于本判决生效之日起十日内协助将位于武汉东湖新技术开发区两湖大道水蓝路津发小区第5幢1单元1403号房屋登记至殷明名下。案件受理费80元，由胡建明、孟庆玲负担。
一审判决后，胡建明、孟庆玲不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回殷明的诉讼请求；2、由殷明承担一、二审诉讼费用。上诉理由：本案属于典型的房屋买卖合同关系并非借名委托买房合同关系，而合同的主要条款双方并未形成合意，该合同并未成立或无效。原审判决上诉人10日内协助办理过户手续至殷明名下实际无法履行，且加重了上诉人的义务侵害了上诉人的合法权益。
被上诉人殷明辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2009年2月13日，胡建明与中福（湖北）物业发展有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》。
本院认为，根据胡建明、孟庆玲的上诉理由及殷明答辩意见，本案争议焦点为：双方当事人是否为借名买房合同关系及其效力。在胡建明与中福（湖北）物业发展有限公司签订《武汉商品房买卖合同》之前胡建明、孟庆玲与殷明达成了借名买房的合意，且殷明也向胡建明、孟庆玲履行了交付房款的义务。2009年7月中福（湖北）物业发展有限公司交付房屋后，胡建明将诉争房屋钥匙交付给殷明，且由殷明装修入住至今，诉争房屋的《武汉市商品房买卖合同》及购房发票的原件亦由胡建明交由殷明持有，并由殷明对诉争房屋进行管业并交纳相关费用，基于上述事实，能够认定双方存在借名买房关系。故一审法院认定本案双方当事人为借名买房合同关系正确。该合同系双方真实意思的表示，亦未违反法律、行政法规强制性规定，故为有效合同。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，上诉人胡建明、孟庆玲的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由胡建明、孟庆玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 丰 伟
审判员 申 斌
审判员 张文霞
二〇一六年一月二十七日
书记员 胡婧琳