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租房屋门面经营,漏水停业装修损失怎么赔?

Post:2021年03月11日    Views:1521    复制链接   
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原告王某与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人文健、被告刘某的委托诉讼代理人曾俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案在审理过程中,原告王某向本院申请撤回对湖北武汉葛洲坝物业管理有限公司的起诉,经审理,原告王某的申请符合法律规定,本院已口头裁定,准许原告王某撤回对武汉葛洲坝物业管理有限公司的起诉。

原告王某向本院提出诉讼请求:1、判令被告赔偿原告承租期房屋的装修残值(不包括租赁房屋因渗水对装修造成的损坏部分,即因渗水损坏部分视为完好)728644元(实际装修款超过809604元,按809604元折旧10%);2、赔偿原告维修损失183421元(维修费用67279元,2016年4月1日至同年5月20日维修阶段的租金22225元、物业费1000元、水电费4000元,员工工资88917元,共计183421元);3、双倍返还履约保证金80010元;4、退还原告预付租金44450元(2017年4月1日至同年5月10日);5、鉴定费、诉讼费由被告承担。事实与理由:被告就其位于武汉市江汉区528号“葛洲坝国际广场”一、二层商铺(毛坯房)与原告签订并履行了二份租赁合同:第一份租期是从2014年2度10日至2017年2月10日;第二份租期从2017年2月10日至2020年2月10日。原告承租后经营“海棠养生馆”进行了装修。原告在承租期间房屋经常渗水,以致原告不能正常经营。2016年3月,原告经与被告协商,确定对损坏的装修进行维修。2016年4月1日至同年5月20日停业维修50天。其间,员工工资照发。维修好后经营不到3个月,房屋再次渗水,甚至比原来更为严重。2017年3月27日,被告、开发商代表到现场与原告协商处理方案。原告听到被告与开发商私下谈话,方知在其承租之前,就出现过严重渗水事件。鉴于被告隐瞒渗水问题出租房屋,且房屋经常渗水无法继续经营,原告不得已于2017年4月1日与被告解除了房屋租赁合同,为维护原告的合法权益,特诉诸法院。

被告刘某辩称:1、本案原告应当明确本案起诉的主体是原告个人还是湖北海棠养生美容有限公司,原被告签订的租赁合同名义上是原告本人与被告,但实质上是用于公司经营,因此原告应当明确其诉讼主体。2、对于原告诉请第一项关于装修残值728644元,被告认为残值计算标准过高;原告没有充分证据证明其装修款为809604元,对其实际装修费用有异议;折旧的计算方式有异议,原告承租了被告的房屋后已经连续使用了两年多,从2014年2月至2017年4月,所以其折旧应当不止10%。3、原告第二项诉请要求我方赔偿损失证据不足。4、第三项诉请属于重复适用本合同违约责任,就双倍返还和赔偿损失只能择一适用。5、本案因房屋的质量问题所支出的鉴定费是本案被告为原告垫付的。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:位于武汉市江汉区528号“葛洲坝国际广场”北区4、5栋1-2层11室,建筑面积为222.25㎡商铺所有权人为被告刘某。2014年2月,原告王某与被告刘某签订《房屋租赁合同》,约定:原告王某承租位于武汉市江汉区528号“葛洲坝国际广场”北区4、5栋1-2层11室,建筑面积为222.25㎡商铺;租赁期间自2014年2月10日至2017年2月10日止;房屋租金为每月13335元;物业管理费为3元/㎡/月,由原告王某向物业管理公司交纳;原告王某向被告支付保证金40005元;承租后的房屋装修所产生的费用由原告王某承担;被告刘某单方解除合同或因被告刘某的原因导致原告王某搬离房屋,被告刘某应向原告王某双倍返还保证金并赔偿原告王某装修。合同签订后,双方均按合同履行各自义务。原告王某接收房屋后,为便于经营,对其所承租的房屋进行了装修。2017年1月10日,原告王某与被告刘某签订《房屋租赁合同》,约定:原告王某继续承租位于武汉市江汉区528号“葛洲坝国际广场”北区4、5栋1-2层11室,建筑面积为222.25㎡商铺;租赁期间自2017年2月10至2020年2月10止;第一、二年房屋租金为每月33337.50元,第三年房屋租金为35004元;物业管理费由原告王某向物业管理公司交纳;保证金40005元沿用前合同40005元为本合同保证金;承租后的房屋装修所产生的费用由原告王某承担;被告刘某单方解除合同或因被告刘某的原因导致原告王某搬离房屋,被告刘某应向原告王某双倍返还保证金并赔偿原告王某装修损失(合理折旧后)。原、被告双方在履行合同过程中,由于本案所涉房屋漏水严重,于2017年4月11日解除房屋租赁关系,并办理《房屋交接单》。

另查明,原告王某接收本案诉争房屋后一直用于养生经营。2016年4月1日至同年5月20日期间,本案涉诉房屋因房屋漏雨问题进行维修。

再查明,本案在诉讼过程中,原告王某于2017年5月18日向本院书面申请对本案诉争房屋的损害程度、损害原因、修理费用进行鉴定,该鉴定费用由被告刘某支付。2017年9月19日,原告王某再次向本院书面申请对本案诉争房的现装修价值进行评估鉴定,由于被告刘某擅自将本案诉争房屋内的装修拆除,导致该鉴定于2017年10月31日被告武汉中康正资产评估有限公司退案。本院已对被告刘某的妨碍诉讼行为进行了训斥,被告刘某也向本院提交了书面《具结悔过书》。

另,本案在庭审过程中,被告刘某在原告王某承诺在本案作出处理后不再以湖北海棠养生美容有限公司的名义基于本案租赁合同继续向被告刘某主张权利的前提下,对于原告王某作为本案诉讼主体不持异议。

本院认为,原、被告间签订的《房屋租赁协议》系合同各方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。合同各方当事人均应依约全面履行各自义务。被告刘某作为房屋的出租人,应当向房屋承租人交付适合承租使用的房屋。由于被告刘某所交付的房屋漏雨,虽经原告王某维修仍未能解决,导致原告王某承租房屋目的不能实现,且双方已办理解除房屋租赁及房屋交接手续,根据双方签订的《房屋租赁协议》第11.5条:“租赁期内……或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋,甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方的装修损失”的约定,被告刘某应向原告王某双倍返还保证金并赔偿原告王某装修损失。由于被告刘某在诉讼中擅自拆除本案诉争房屋内的装修,导致诉争房内的装修残值无法进行鉴定,其过错行为所导致的不利后果应由被告刘某承担。根据原告王某提供的装修损失的证据,对于有装修合同及付款或收款凭证的部分数额应当认定;对于不能提供付款或收款凭证的部分,因无法证明原告王某是否支付款项以及支付款项的具体数额,故对于该部分装修数额本案不予以认定。经审查,能提供装修合同及付款或收款凭证部分金额为743584元,原、被告双方签订两份《房屋租赁协议》租赁期共为6年(从2014年2月10日至2020年2月10日),扣除原告王某已使用期间(2014年2月10日至2017年4月11日)的装修价值后,诉争房装修残值应为351136.89元。

关于原告王某承租经营期间所产生的维修费问题。本院认为,经庭审查明,原告王某在承租房屋期间确有房屋漏雨的事实,且原告王某在庭审中已提供房屋维修的人工费及材料费依据,在被告刘某未能提供相反证据的情况下,王某所提供的房屋维修人工费、材料费的依据本院予以采信,故对于原告王某提出:“被告刘某赔偿原告王某房屋维修费用67279元”的诉讼请求,本院予以支持。

对于原告王某的房屋维修期间的房屋租金损失、物业费损失、水电费损失、员工工资损失部分,本院认为,房屋的维修并非是导致经营场所停业的必然原因,且上述费用均是原告王某在经营过程中应当支出的费用,故对于原告王某提出:“被告刘某赔偿原告王某房屋维修期间的房屋租金损失、物业费损失、水电费损失、员工工资损失”的诉讼请求,本院不予支持。

关于返还预付房屋租金的问题,本院认为,原告王某向被告刘某已支付至2017年5月10日的房屋租金,2017年4月11日原告王某将本案诉争房屋交还被告刘某,双方已办理房屋交接手续,因此被告刘某应向原告王某退还从2017年4月11日至2017年5月10日期间的房屋租金33337.50元。

关于鉴定费用承担问题,本院认为,本案在诉讼期间的鉴定费已由被告刘某缴纳,故对于原告提出:“被告刘某承担本案鉴定费用”的诉讼请求,本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定,判决如下:

一、被告刘某于本判决生效之日起十日内向原告王某赔偿房屋装修残值351136.89元;誉

二、被告刘某于本判决生效之日起十日内向原告王某房屋维修费67279元;

三、被告刘某于本判决生效之日起十日内向原告王某双倍返还保证金计80010元;

四、被告刘某于本判决生效之日起十日内向原告王某返还房屋租金33337.50元;

五、驳回原告王某的其他诉讼请求。

上述判决款项,负有履行义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14128元,减半收取计7064元,由被告刘某负担(此款原告王某已预付本院,被告刘某随上述判决款项一并支付原告王某)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员  胡琦

二〇一八年五月二日

书记员  王倩


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