争议焦点
本案的核心争议焦点在于，建设工程价款优先受偿权的效力范围是否及于建筑物占用范围内的建设用地使用权。当同一建筑物上同时存在建设工程价款优先权和抵押权时，整体拍卖所得价款应如何在不同优先权人之间进行分配。
基本案情
上海仲某建设工程有限公司（以下简称仲某公司）因建设工程施工合同纠纷，依据仲裁裁决申请执行，其对债务人上海南某能源开发有限公司（以下简称南某能源公司）名下的某能源大厦项目工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。执行法院上海市第一中级人民法院查封并整体拍卖了案涉大厦内的12套房产，经两轮流拍后，申请执行人仲某公司同意以7394万元的二轮流拍价以物抵债，法院据此裁定将案涉房产作价抵偿给仲某公司。
另一债权人某银行上海分行，作为案涉房产的抵押权人，已取得生效判决确认其对抵押房产及占用范围内的土地使用权享有优先受偿权。银行认为，建设工程价款优先权仅及于建筑物本身的价值，不及于土地使用权价值，法院将包含土地使用权价值的整体房产直接抵债给施工方，损害了其作为土地使用权抵押权人的优先权益，遂提出执行异议。
裁判结果
上海市第一中级人民法院初次驳回了银行的异议，但上海市高级人民法院在复议程序中撤销了该裁定，并发回重审。最终，上海一中院撤销了原以物抵债裁定，支持了银行的主张。仲某公司不服再次申请复议，上海高院于2024年9月9日作出终局裁定，驳回复议，维持撤销以物抵债裁定的结果。
武汉千思律师解读
本案的裁判要旨明确了建设工程价款优先受偿权的效力边界，对司法实践具有重要指导意义。
本案的难点在于如何准确界定与协调两种不同的法定优先权。民法典第八百零七条确立了承包人的建设工程价款优先受偿权，其立法本意在于保障建筑工人的劳动报酬和材料款等物化投入，其效力应严格限定于“该工程”本身。与之相对，抵押权遵循“房地一体”原则，即抵押建筑物时，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。当这两种权利发生冲突时，必须在“房地一体”的物理整体性与不同权利效力范围的差异性之间寻求平衡。法律未明文规定在一体拍卖后必须区分价款，但本案裁定通过体系解释填补了这一规则空白。
本案确立的核心裁判规则是：对设有建设工程价款优先权和抵押权的建筑物整体拍卖处置后，拍卖款必须进行价值区分。建设工程价款优先权人仅有权就建筑工程自身的价值部分优先受偿，无权就土地使用权价值部分主张优先权；相应地，土地使用权部分的价值应由抵押权人优先受偿。这一规则要求执行法院在分配拍卖款时，不能简单地将全部价款优先清偿施工方，必须通过评估等方式科学区分土地与建筑物的各自价值，确保不同优先权人仅在其依法享有的效力范围内获得清偿。
对于债权人而言，本案具有重要的实务指引价值。首先，抵押权人在放贷前进行尽职调查时，应充分评估工程款欠付风险，并在抵押物价值评估中明确区分土地与未来建筑物的价值构成，这直接关系到优先受偿的潜在额度。其次，在策略上，若预估建筑物价值可能因折旧、市场波动等因素不足以覆盖施工方债权时，作为法定优先权顺位劣后的抵押权人，可就超过工程价值的拍卖余款，尤其是土地价值的溢价部分主张优先受偿。本案将整体价值清晰区分的司法导向，为金融机构在不良资产处置中的权利主张提供了明确路径。